陈国强商品房预售制弊端显现可逐步退出资源

发布时间:2020-11-19 23:28:04 来源:栖霞律师网

新华消息 1月27日,中国房地产业协会副秘书长何琦、北京大学房地产业研究所所长陈国强做客新华,就房地产调控与2010年房价走向等话题与民交流,以下为精彩内容摘要。

[主持人]近期地方政府都在召开地方两会,强调落实中央楼市调控政策。但百度页搜索仍然第一时间收录了绝大多数此类广告式页我们看到南宁率先取消房屋预售制度,北京也强调对预售制进行改革,您觉得这次调控会不会得到地方政府的真正落实?

[何琦]在国务院最近出台有关调控政策以后,地方政府都积极响应了,包括北京、上海、南京、重庆、广西,在“两会”期间对于增长中低价位的保障型住房都有了具体的目标,我觉得这是地方政府积极参与落实到调控政策上来,已经迈出了可喜的一步。

关于商品房预售制度,据我所知,这个是刚刚提出来了,至于什么时候试点,我估计可能还有一个具体实施的过程。但是取消了预售制度会不会推高房价呢?我觉得取消预售制度房价肯定会受影响,其中有两个原因。

第一、取消了以后,企业投资的成本高了,以前我们通过预售款来融资,现在这笔钱没有了,可能要融其他的资,那么融资成本肯定高了。第二、我们上市的量少了,必须是现房来卖。现在我们每年销售的供应量是期房和现房联系在一起的,比如说2009年是100万平方米,但是如果到了2010年只是现房的话,可能只是 0万平方米了。在当前我们整个住房市场供需连丈母娘也参与保密紧张的情况下,可能对缓解供需矛盾造成一定的影响。

[陈国强]我们从这个制度设计和安排来讲,住房的预售制度和住房按揭制度一样,是构成我们当前住房制度里面非常重要的两项制度安排。长期来看,住房预售制度肯定是要取消的,这是一个阶段性的制度安排和因素。长远来看,肯定会过渡到国外成熟国家的销售现房的情况,房改到今天已经过去十多年了,我个人觉得预售制度应该考虑如何退出的问题。

当然退出有一些问题需要我们面对,如何有效衔接也是非常重要的,需要我们管理部门高度谨慎。但是作为一个制度安排本身,我想住房预售制度是一个临时性的、过渡性的权宜之计,不能把它当成一个长久之计,因为这个制度本身带来了一系列的问题。

直接收益的还是我们开发企业,很大程度上降低了资金的约束门槛,当然短期内增长了有效供应,缓解了市场的需求矛盾。按照我们也需要对预售制度隐藏的诸多问题有客观的分析和判断,我觉得从消费者的角度看,预售制度对消费者的很多权益,没有给予应有的保障。从政府管理部门来说,预售制度的存在也加大了政府监管的难度。

门槛降低了以后,让更多的企业,包括一些外行企业比较容易进入房地产开发的行业中来,不利于这个行业未来、长期的规范健康发展。所以从保护消费者权益的角度,从政府规范管理的角度,预售制度退出的问题,应该提到议事日程上来,当然不一定全国要同一个时间退出,我觉得可以根据不同区域市场的实际状况,可以逐步退出,不一定是一刀切的方式来做这个制度的变更。

房地产市场比较成熟,起步比较早,管理相对规范了以后,可以把这个问题作为一个重要的议题来进行研究,考虑如何退出的问题。我觉得预售制度在当前如何规范行业发展,如何规范行业未来的管理的确是一个重要的课题。

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