成交低位反弹地漏

发布时间:2020-10-26 02:29:41 来源:栖霞律师网

成交低位反弹画面异常精美,业主预期持续松动

核心观点:

7月第一周(7..09)北京链家二手房成交779套,近13周以来成交量首次突破700套。二手房成交均价为61557元/平方米,在中心城六区成交占比上升近2个百分点的情况下仍环比下跌1.5%。议价空间持续稳定在高位水平,买卖双方成交周期有所延长还必须把垃圾都分好类。上海马上要开世博会了,新增客源和新增带看有低位企稳之势,业主预期松动明显,报价波动下行且已跌破7万/平方米,调价中降价房源占比连续8周达9成以上。目前成交量的低位反弹主要是由于均价的下跌刺激了首置刚需用户入市的积极性,这部分用户在本轮调控中受影响相对较小,经纪人在当前阶段可以更加注重对这部分客户的拓展与维护。

一、成交低位反弹,均价跌至年初水平

7月第一周,链家成交量779套,环比增加14.6%,这是近13周以来成交量首次突破700套。调控至今,均价已经出现明显的下跌,这刺激了受调控影响相对较弱的首置刚需入市的积极性,因此成交量表现为低位小幅增加,但大批换房客户首付大幅增加难以换房,刚需难以推动市场大幅反弹,故成交量仍将低位徘徊,市场将持续处在低温通道中。

7月第一周,客户成交周期58.6天,环比延长2.2天,处在历史较高水平上。业主成交周期已经经历了连续8周的延长,达到了49.6天,业主成交周期由市场活跃时的不到30天延长至今逼近50天,这也反映了交易中业主与客户地位的转变。

空前力度的行政调控叠加收紧的信贷环境,一方面从多个角度抑制了购房需求,另一方面,也使得市场参与主体预期扭转,观望情绪浓重,如此客源端成交周期明显延长,房源端成交周期也随之延长。

二、新增客源及带看企稳,新增房源低位回落

7月第一周,北京链家新增客源环比增加1.1%,有低位企稳之势,新增房源环比减少11.6%。3月调控前北京市二手房市场上换房交易约占到7成以上,新增房、客源量往往同步变动,而在调控至今,二者变动的背离如前所述,近期返场的需求主要是首置刚需客户,而大部分换房客户由于首付的大幅增加暂时无力换房,故近期二者的变动相背离。而二者的反向变动,使得新增客房比上升到较高水平,达到了5.77。

新增带看量4

.29万次,环比小幅增加0.9%,新增带看量在调控前水平的50%左右趋于稳定。

三、挂牌均价跌破7万/平,买卖双方地位扭转

7月第一周,北京链家二手房新增房源挂牌均价69493元/平方米,环比大幅下跌1.4%。随着政策效果不断显现,业主坚挺的预期也逐步松动,目前挂牌均价跌破7万/平方米,回到了三月初的水平。

调价中降价房源占比为91.6%,随着市场预期的松动以及有效需求的减少,业主态度明显缓和,调价中降价房源占比已经连续8周达9成以上。

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